Fallstudie: Die Villa in Abu Dhabi bei der Rückkehr nach Deutschland

Kehrt nur ein Ehegatte nach Deutschland zurück, während der andere die gemeinsame Immobilie in den VAE weiter bewohnt, fällt allein der Miteigentumsanteil des Rückkehrers ab dem Zuzug unter das deutsche Einkommensteuerrecht. Diese Asymmetrie ist der Kern des Falls.

Die Eheleute T., beide deutsche Staatsangehörige, haben ihren Wohnsitz in Deutschland im Oktober 2022 aufgegeben und leben seither in Abu Dhabi. Frau T., Mutter zweijähriger Zwillinge, führt dort als Alleingesellschafterin ein Beratungsunternehmen; Herr T. ist Facharzt. Im Februar 2023 erwarben beide zu je 50 Prozent eine Villa auf Saadiyat Island, einer der Investitionszonen, in denen Ausländer Volleigentum erwerben können, für AED 8,9 Mio.; mit Erwerbsnebenkosten und Umbau belaufen sich die Anschaffungs- und Herstellungskosten auf AED 10,1 Mio. Seit Juni 2023 bewohnt die Familie das Haus; der Verkehrswert liegt im Herbst 2026 bei AED 11,4 Mio. (ca. 2,74 Mio. Euro). Finanziert wurde der Kauf zu 70 Prozent über ein Darlehen der Emirates NBD, das allein auf Frau T. lautet und dessen Raten sie allein trägt; die Restschuld beträgt heute AED 5,8 Mio.

Herr T. tritt zum 1. August 2027 eine leitende Position an einer deutschen Klinik an und zieht im Juli 2027 um. Frau T. bleibt mit den Kindern in der Villa und folgt voraussichtlich Ende 2028.

Die Eheleute halten das Marktumfeld für Villen auf Saadiyat Island derzeit nicht für günstig und setzen auf weitere Wertsteigerung; sie möchten das Haus deshalb mindestens bis Ende 2028 behalten, ohne dass ein späterer Gewinn in Deutschland besteuert wird. Der Stellenantritt lässt sich nicht verschieben, die Bank muss jeder Änderung der Eigentumsverhältnisse zustimmen, und Frau T. verfügt über eigene Liquidität. Als Gestaltung liegt zunächst nahe, dass Herr T. seinen Anteil vor dem Umzug auf seine Frau überträgt.

Ja - für den Anteil von Herrn T., wenn die Villa nach 2027 und vor Februar 2033 verkauft wird und er sie dann nicht mehr selbst nutzt. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist der Gewinn aus der Veräußerung eines Grundstücks steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen; bei unbeschränkter Steuerpflicht gilt das auch für Grundstücke im Ausland.

Mit dem Zuzug wird Herr T. nach § 1 Abs. 1 Satz 1 EStG mit seinem Welteinkommen unbeschränkt steuerpflichtig. Ein Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE besteht seit dem 1. Januar 2022 nicht mehr. Eine Aufstockung der Anschaffungskosten auf den Wert beim Zuzug sieht das Gesetz für privates Grundvermögen nicht vor: § 23 Abs. 3 Satz 1 EStG stellt dem Veräußerungspreis die historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten gegenüber. Besteuert würde also auch der Wertzuwachs, der vor dem Umzug entstanden ist.

Ausgenommen ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG selbstgenutztes Wohneigentum. Es genügt eine zusammenhängende Eigennutzung, die im Jahr der Veräußerung und im zweiten Jahr davor jeweils mindestens einen Tag und im Jahr dazwischen durchgehend bestand (BFH, Urteil vom 3. September 2019 - IX R 10/19). Eine Veräußerung bis zum 31. Dezember 2027 bleibt für Herrn T. danach steuerfrei, auch nach seinem Umzug; ab 2028 fehlt seine Nutzung im Veräußerungsjahr. Zwar genügt auch eine Zweitwohnung (BFH, Urteil vom 27. Juni 2017 - IX R 37/16); nutzt nach dem Auszug aber allein der andere Ehegatte das Haus, liegt keine Eigennutzung des Ausgezogenen vor (BFH, Urteil vom 14. Februar 2023 - IX R 11/21, zu einem Scheidungsfall).

Nur bis zu einem Wert von 500.000 Euro. Die Schenkung unterliegt trotz Wohnsitz in Abu Dhabi der deutschen Schenkungsteuer: Die erweiterte unbeschränkte Steuerpflicht nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 Buchst. b ErbStG behandelt deutsche Staatsangehörige noch fünf Jahre nach Aufgabe des inländischen Wohnsitzes als Inländer, und es genügt, dass Schenker oder Erwerber Inländer ist.

Für die Eheleute T. läuft diese Frist bis Oktober 2027. Abwarten hilft nicht: Herr T. begründet bereits im Juli 2027 einen Wohnsitz in Deutschland und ist dann nach Buchst. a derselben Vorschrift Inländer. Unter Ehegatten bleibt nach § 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG ein Betrag von 500.000 Euro steuerfrei; mehrere Zuwendungen innerhalb von zehn Jahren werden nach § 14 Abs. 1 ErbStG zusammengerechnet. Die Steuerbefreiung für das Familienheim hilft nicht weiter: § 13 Abs. 1 Nr. 4a Satz 1 ErbStG erfasst nur Grundstücke im Inland, in der Europäischen Union und im Europäischen Wirtschaftsraum.

Nein, wenn das Darlehen allein vom Beschenkten geschuldet wird. Steuerpflichtig ist nach § 10 Abs. 1 Satz 1 ErbStG die Bereicherung des Erwerbers; sie mindert sich nur um Gegenleistungen, die der Erwerber erbringt (R E 7.4 Abs. 1 ErbStR 2019). Wer das Darlehen ohnehin allein schuldet, übernimmt nichts.

Verbreitet ist die Vorstellung, eine Hypothek begrenze den Schenkungswert auf das anteilige Eigenkapital; im Fall wären das AED 2,8 Mio. (672.000 Euro) und rund 18.900 Euro Schenkungsteuer. Herrn T. gehört jedoch die halbe Villa ohne eigene Schuld. Überträgt er sie, wächst das Vermögen von Frau T. um den vollen Anteilswert von AED 5,7 Mio. (1,368 Mio. Euro), während ihre Darlehensschuld unverändert bleibt. Dass die Hypothek auch auf dem übertragenen Anteil lastet, ändert daran nichts: Die Übernahme einer bloß dinglichen Haftung ist keine Gegenleistung (BFH, Beschluss vom 6. Dezember 2000 - II B 161/99) - erst recht nicht, wenn sie die eigene Schuld der Erwerberin sichert. Angesetzt wird der gemeine Wert (§ 12 Abs. 7 ErbStG, § 31 BewG).

Hat Frau T. Kaufpreis und Darlehen allein getragen, kann zudem schon der Erwerb des hälftigen Miteigentums durch Herrn T. im Jahr 2023 eine Zuwendung an ihn gewesen sein - innerhalb der Fünfjahresfrist und ohne Familienheim-Befreiung. Dieser Vorgang ist unabhängig von jeder weiteren Gestaltung aufzuarbeiten.

Vier Wege stehen offen; für den ersten und den letzten ist der 31. Dezember 2027 der späteste Termin. Den Zahlen liegen heutige Werte zugrunde, ein Kurs von 0,24 Euro je Dirham und ein Grenzsteuersatz von 42 Prozent; Währungseffekte und Veräußerungskosten bleiben außer Betracht.

6.1 Verkauf an Dritte bis Ende 2027

Wird die Villa bis zum 31. Dezember 2027 verkauft, ist der Gewinn von AED 1,3 Mio. (312.000 Euro) für beide Ehegatten in Deutschland nicht zu versteuern: Frau T. ist dann nicht unbeschränkt steuerpflichtig, Herr T. erfüllt die Ausnahme für selbstgenutztes Wohneigentum.

Vorteile: Steuerlich ist das die sauberste Lösung - keine Einkommensteuer, keine Schenkung, keine nachlaufenden Fristen, und der Erlös steht vor der Rückkehr zur Verfügung.

Nachteile: Die Eheleute verkaufen in einem Marktumfeld, das sie selbst für ungünstig halten, und verzichten auf die erhoffte Wertsteigerung. Frau T. und die Kinder müssen bis zu ihrem Umzug anderweitig wohnen; Maklerprovision und der Verkäuferanteil an der Übertragungsgebühr mindern den Erlös; in Abu Dhabi beträgt die Gebühr 2 Prozent des Kaufpreises und wird üblicherweise hälftig geteilt.

6.2 Halten ohne Übertragung

Bleibt es bei den bisherigen Eigentumsverhältnissen, ist der Anteil von Herrn T. bei einem Verkauf zwischen 2028 und Februar 2033 in Deutschland steuerpflichtig.

Vorteile: Keine Kosten, kein Liquiditätsbedarf, volle Flexibilität bei der Wahl des Verkaufszeitpunkts.

Nachteile: Bei heutigem Wert entfielen auf seinen Anteil AED 0,65 Mio. (156.000 Euro) Gewinn und rund 65.500 Euro Einkommensteuer zuzüglich Solidaritätszuschlag. Besteuert würde gerade die Wertsteigerung, auf die die Eheleute warten. Die Berufung auf eine Nutzung als Zweitwohnung ist, wie in Abschnitt 3 dargestellt, nicht gesichert.

6.3 Reine Schenkung des Anteils

Vorteile: Herr T. ist bei seinem Zuzug nicht mehr Eigentümer. Frau T. übernimmt seine Anschaffungsdaten, eine neue Zehnjahresfrist entsteht nicht (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG), und es fließt kein Geld.

Nachteile: Die Schenkungsteuer beträgt 164.920 Euro (1.368.000 Euro abzüglich Freibetrag, 19 Prozent nach § 19 Abs. 1 ErbStG) - mehr als das Doppelte der Einkommensteuer, die beim Halten anfiele.

6.4 Teilentgeltliche Übertragung an die Ehefrau

Eine gemischte Schenkung ist eine Übertragung, bei der die Gegenleistung bewusst hinter dem Wert des übertragenen Gegenstands zurückbleibt; der Schenkungsteuer unterliegt allein der unentgeltliche Teil. Kauft Frau T. den Anteil für AED 3,9 Mio. (936.000 Euro), beträgt der geschenkte Teil AED 1,8 Mio. (432.000 Euro) und bleibt mit 68.000 Euro Abstand unter dem Freibetrag.

Vorteile: Es fällt keine deutsche Schenkungsteuer an, und Herr T. scheidet steuerlich aus: Vor seinem Umzug ist die Veräußerung in Deutschland nicht steuerbar, weil ein ausländisches Grundstück keine inländischen Einkünfte im Sinne des § 49 EStG vermittelt; bis Ende 2027 greift die Eigennutzung. Frau T. erwirbt rund 34 Prozent des Hauses mit Anschaffungskosten von AED 3,9 Mio.; für die geschenkten rund 16 Prozent tritt sie in die Frist ihres Mannes ein (BFH, Urteil vom 11. März 2025 - IX R 17/24). Eine Übertragung vor einer späteren Veräußerung ist grundsätzlich kein Gestaltungsmissbrauch (BFH, Urteil vom 23. April 2021 - IX R 8/20).

Nachteile: Frau T. muss 936.000 Euro aus eigenen Mitteln zahlen, die bei Herrn T. verbleiben müssen; wirtschaftlich zahlt sie damit ein zweites Mal für einen Anteil, den sie bereits finanziert hat. Eine zinslose Stundung kann ihrerseits eine Zuwendung sein (BFH, Urteil vom 27. November 2013 - II R 25/12). Für den gekauften Teil beginnt eine neue Zehnjahresfrist. Hinzu kommen Gutachten, Zustimmung der Bank und die Übertragungsgebühr; bei 2 Prozent auf den Kaufpreis wären das AED 78.000 (18.720 Euro), die Bemessung bei Übertragungen zwischen Ehegatten ist vorab mit dem Abu Dhabi Real Estate Centre zu klären. Ein höherer Kaufpreis bis zum Verkehrswert vermeidet die Schenkung ganz, erhöht aber den Liquiditätsbedarf und den Teil mit neuer Frist.

Was für alle Wege gilt, bei denen die Villa in der Familie bleibt

Sobald Frau T. Ende 2028 nach Deutschland zieht, ist auch ihr Anteil steuerverhaftet. Ein Verkauf nach ihrem Zuzugsjahr ist bis Februar 2033 - für einen gekauften Teil bis zehn Jahre nach dem Kauf - steuerpflichtig. Mieteinkünfte unterliegen nach § 21 EStG der deutschen Steuer; Verluste sind nach § 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a EStG nur mit Vermietungseinkünften aus den VAE verrechenbar. Jede Schenkung ist binnen drei Monaten beim Finanzamt anzuzeigen, auch wenn keine Steuer anfällt (§ 30 ErbStG).

Einordnung

Für die Eheleute T. ist der Verkauf an Dritte steuerlich die beste Lösung; dagegen spricht allein ihre Einschätzung des Marktes. Weil Verkauf und teilentgeltliche Übertragung denselben Stichtag haben, lässt sich die Entscheidung bis in den Herbst 2027 offenhalten: Bewertung und Bankzustimmung werden vorbereitet, und je nach Marktlage wird an Dritte verkauft oder intern übertragen.

Prüfen Sie vor der Rückkehr auch nur eines Ehegatten, auf wessen Namen Eigentum und Finanzierung der Auslandsimmobilie lauten - sie entscheiden über den Wert einer Schenkung. Behandeln Sie die Fünfjahresfrist der Schenkungsteuer und die Zehnjahresfrist des § 23 EStG als getrennte Kalender, und notieren Sie den 31. Dezember des Zuzugsjahres als letzten steuerfreien Termin. Lassen Sie den Verkehrswert gutachterlich feststellen, bevor ein Kaufpreis unter Ehegatten vereinbart wird.

Grenzüberschreitende Angelegenheiten zwischen Europa und den VAE sind komplex. Der richtige Ansatz muss die Rechtslage in beiden Rechtsordnungen berücksichtigen - gesellschaftsrechtliche, steuerliche, regulatorische und persönliche Erwägungen.

Eisenberg Europe & Middle East ist eine deutsche Rechtsanwaltskanzlei mit Büros in Abu Dhabi, Dubai, Frankfurt, Hamburg und Tel Aviv.

Wir beraten Privatpersonen, Familien und Unternehmen bei der Strukturierung ihrer Angelegenheiten zwischen dem deutschsprachigen Raum und den VAE - von der Umzugsplanung und Gesellschaftsgründung über Immobilientransaktionen bis hin zum Vermögensschutz und der generationenübergreifenden Nachfolge.

Wenn Sie erfahren möchten, welche Optionen für Ihre Situation in Frage kommen, stehen wir Ihnen gerne für ein vertrauliches Erstgespräch zur Verfügung.